I. „Starre Renovierungsfristen“  in Wohnraum-Mietvertragsformularen unwirksam, Fristen die „im Allgemeinen“ gelten aber zulässig (BGH vom 23.06. und 28.04.2004)

1. Inhalt der Entscheidungen:

Die Entscheidungen bestätigen die Linie des obersten Zivilgerichtes, wonach der Mieter nur zur Renovierung derjenigen Abnutzungen verpflichtet werden kann, die er er auch tatsächlich „abgewohnt“ hat. Ein Interesse des Vermieters an einfach feststellbaren und nach festen Zeiten bestehenden Renovierungsansprüchen gegen den Mieter lehnt der BGH ab, sofern dabei nicht auf den tatsächlich Vorhandenen Bedarf Rücksicht genommen wird.

Diese für Vermieter nachteilige Entwicklung führt zu einer Aufweichung und Abschwächung der bisher als wirksam angesehen Schönheits-Reparaturklauseln. Dadurch werden die Probleme bei Ende des Mietvertrages noch größer, da die Mieter immer wieder versuchen werden zu argumentieren, daß in der Wohnung kein tatsächlicher Renovierungsbedarf besteht. Sofern im Mietvertrag die Renovierungsfristen nicht „starr“, sondern „im Allgemeinen“ vereinbart sind, trägt der Mieter im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung die Beweislast dafür, daß bei ihm – trotz Ablauf der Fristen – kein Renovierungsbedarf bestand.

2. Ratschläge:

a) Die Feststellung des tatsächlichen Zustandes unmittelbar bei oder kurz nach Rückerhalt der Wohnung, entweder mit Zeugen (z.B. Verwandte, Bekannte) oder Personen vom Fach (z.B. Maler, Sachverständiger – dessen Kosten sind grundsätzlich erstattungsfähiger Schaden, sofern Mieter seine Renovierungs- oder Zahlungspflicht bestreitet, BGH vom 26.05.2004) gewinnt noch mehr an Bedeutung.

b) Für neue Verträge: Nur unsere aktuellen Formulare verwenden oder alte entsprechend ergänzen („Die in § 9 Abs. 2 enthaltenen Fristen für die Durchführung von Schöhnheitsreparaturen gelten im Allgemeinen“).

c) Bei laufenden Verträgen: Abwarten, ob Mieter sich bei Mietende auf eine etwaige Unwirksamkeit beruft. Im Zuge etwaiger anderer Vertragsverhandlungen die obige Ergänzung mit dem Mieter vereinbaren unter Verweis auf die neueste BGH-Rechtsprechung. Sofern Mieter dies dann verweigert, besteht die Möglichkeit einer Mieterhöhung

II. Mindestmietzeit durch individuellen Kündigungsverzicht zulässig (BGH vom 22.12.2003)

Gegenstand der Entscheidung war ein individuell vereinbarter, 5-jähriger und nur zu Lasten des Mieters vereinbarter Verzicht auf dessen Recht zur ordenlichen Kündigung des Mietvertrages. Ob dies auch für formularvertragliche Kündigungsverzichte gilt, wird eine bereits anhängige weitere Revision demnächst klären.

Kapitalanleger, die nicht ständig Mieterwechsel haben wollen, können mittels eines indivduell vereinbarten Kündigungsverzichtes bereits jetzt rechtswirksam eine Mindestmietzeit vereinbaren. Unterschied zum früher möglichen Zeitmietvertrag ist, daß letzterer nach Zeitablauf tatsächlich auch beendet war und der Eigentümer frei über die weitere Verwendung der Wohnung disponieren konnte (z. B. Verkauf im leeren Zustand). Beim Kündigungsverzicht ist dies nicht möglich, weil nach Ablauf der Sperrzeit ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit besteht, den der Vermieter nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses kündigen kann, der Mieter ohne Angaben von Gründen mit nur drei Monaten Kündigungsfrist.

Vorsicht bei Kombination mit Staffelmietvereinbarung: Bei einer Kombination von Kündigungsbeschränkung des Mieters und Staffelmiete über einen Zeitraum von über 4 Jahren, wird die Kündigungsbeschränkung ab dem 4. Jahr unwirksam (BGH vom 2.6.2004).

weitere BGH-Entscheidungen zum Mietrecht