Neue Betriebskostenverordnung zum 01.01.2004

Das Thema der Betriebskostenabrechnung ist ein sehr strittiges Thema und führt häufig zu Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter. Dies ist vor allem darauf zurückzuführen, dass die Betriebskosten stetig ansteigen. Teilweise wird schon von einer „zweiten Miete“ gesprochen.

Die Betriebskosten können durch eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag auf den Mieter umgelegt werden. Um welche Positionen es sich dabei handelt war bisher in der Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung abschließend geregelt, d.h. es können nur diese Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden.

Diese alte gesetzliche Regelung wird jedoch mit Wirkung zum 01.01.2004 durch die neue Betriebskostenverordnung (auf Basis des § 19 II Wohnraumförderungsgesetz) ersetzt. An dieser Stelle sei angemerkt, dass sich nach dem bisherigen Entwurf kaum etwas ändert. Im Wesentlichen wurden die bisherigen Bestimmungen übernommen. Folgende Punkte wurden geändert:

• Neu wurde bei der Position „Kosten der Müllbeseitigung“ aufgenommen, dass auch die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern und Müllabsauganlagen sowie der Betrieb von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und der Aufteilung künftig umlagefähig sind. Diese Kosten wurden zwar von der Rechtsprechung bereits als umlagefähig anerkannt, waren aber nicht in den Bestimmungen zu den umlagefähigen Betriebskosten ausdrücklich genannt. Dies wurde nunmehr mit aufgenommen.
• Unter der Position „Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung“ wurde aus Gründen der Klarstellung die sog. Elementarschadenversicherung wegen ihrer zunehmenden Bedeutung neu eingefügt. Hiermit werden Elementarschäden aufgrund von Erdbeben, Erdrutschen u. Ä. abgedeckt.
• Bei den Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage wurde angesichts der Gebührenpflicht bei Kabelweitersendungsvorgängen nach § 20 b Urheberrechtsgesetz (UrhG) diese Position entsprechend ergänzt, dass auch diese Kosten an den Mieter weitergegeben werden können.
• In der Position „Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege“ wurde eine Präzisierung vorgenommen, so dass künftig auch Trockengeräte wie z. B. Wäschetrockner, Wäscheschleudern oder Bügelmaschinen unter den Begriff der „Einrichtungen für die Wäschepflege“ fallen. In der Praxis war es wegen des Begriffs der „Wascheinrichtung“ häufig zu Problemen gekommen.

Die von der Wohnungswirtschaft geforderte ausdrückliche Aufnahme der Kosten von Pförtnerdiensten unter dem Begriff „Hauswart“ hat der Verordnungsgeber abgelehnt. Dies sei im Einzelfall zu entscheiden und könne je nach Größe des Wohnhauskomplexes, wie dies auch bereits in der Rechtsprechung anerkannt wurde, umgelegt werden. Auch weitere Änderungen wären wünschenswert gewesen. So sollte die Position zu den Kosten der Hauswarte ergänzt werden, damit die direkt zurechenbaren sächlichen Kosten der Hauswarte wie etwa Abschreibung auf Geräte und Werkzeuge umgelegt werden können.

Im Ergebnis ist daher festzuhalten, dass sich an der bisherigen Praxis fast nichts ändert, sondern für die Art der umlegbaren Betriebskosten nur eine andere Rechtsgrundlage geschaffen wurde.

> Christian Geppert, > Dr. Florian Kappes