BGH: Unzulässiger Summierungseffekt bei Renovierungsklauseln in Gewerbemietverträgen

(Urteil vom 6. 4. 2005 - XII ZR 308/02 )

Welche Auswirkungen die vertragliche Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter bei gleichzeitiger Verpflichtung zur Endrenovierung hat, war bisher nur im Wohnraummietrecht durch den BGH geklärt. Diese Grundsätze gelten nunmehr auch im Gewerbemietrecht.

Im Gewerberaumpachtvertrag ist bestimmt, dass die vom Pächter übernommene Instandhaltung auch die so genannten Schönheitsreparaturen umfasst. Nach der weiteren Vereinbarung hat der Pächter zudem bei Beendigung des Vertragsverhältnisses das Pachtobjekt unter anderem in renoviertem und besenreinem Zustand zu übergeben. Die Verpächterin verlangt nunmehr unter anderem, nachdem der Pächter die Räume ohne Durchführung der Arbeiten verlassen hat, entsprechenden Schadensersatz für die Durchführung der Schönheitsreparaturen.

Der BGH lehnt dies ab. Schönheitsreparaturen können laufend oder als Endrenovierung auf den Nutzer übertragen werden. Ebenso wie im Wohnraummietrecht erweist sich dies auch im Gewerberaummietrecht in der Addition jedoch als unangemessene Benachteiligung. Mangels gesetzlicher Regelung über die Schönheitsreparaturen sind Wohn- und Gewerberaummiete diesbezüglich gleich zu beurteilen. Aus der vereinzelten Privilegierung des Wohnraummieters kann nicht der Schluss gezogen werden, dass in der Gewerberaummiete ein geringerer Schutzbedarf besteht. Eine allgemein geringere Schutzbedürftigkeit des Gewerbemieters ist auch nicht erkennbar. Auch die Möglichkeit, die anfallenden Kosten preislich in den gewerblichen Umsatz einzukalkulieren, ist nicht überzeugend. Denn ob dies am Markt umsetzbar ist, kann nicht allgemein beurteilt werden.

Ausblick: Die Entscheidung ist zunächst zu begrüßen, weil sie Rechtssicherheit schafft. Sie ist zudem zutreffend, weil nicht ersichtlich ist, dass der gewerbliche Mieter im Hinblick auf die gesetzlich nicht geregelten Schönheitsreparaturübernahme anders zu behandeln ist als der Wohnraummieter. Der BGH erteilt zudem der Auffassung, dass die Kostenweiterreichung an die Kunden möglich sei, eine deutliche Absage. Ebenso will er nicht danach differenzieren, ob im Einzelfall die Räume renoviert oder unrenoviert überlassen wurden. Er lehnt auch eine Einzelfallbeurteilung unter Berufung auf § 242 BGB ab. Zutreffend orientiert er sich damit an einer für Massenverträge erforderlichen allgemeinverbindlichen Lösung der Problematik, was Auseinandersetzungen über Einzelfälle verhindert.

• ******************************************************************************************

(Isolierte) Endrenovierungsklausel bei Gewerberaum umstritten

Abweichende Auffassung von Oberlandesgerichten

Formularmäßige Vereinbarung bei Wohnraum

Nach herrschender Ansicht hält bei der Vermietung von Wohnraum eine mietvertragliche Formularklausel einer Inhaltskontrolle gemäß § 307 BGB nicht stand, nach der der Mieter die Wohnräume unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen bei Vertragsende renoviert zurückzugeben hat. Die unangemessene Benachteiligung besteht darin, dass der Mieter selbst dann zur Renovierung verpflichtet sein soll, wenn er kurze Zeit vorher die Schönheitsreparaturen noch ausgeführt hat.

Formularmäßige Vereinbarung bei Gewerberaum

Demgegenüber wird bei der Vermietung von Gewerberaum eine derartige Klausel in der Literatur als zulässig angesehen. Das Berufen des Vermieters auf eine solche formularmäßige Vereinbarung kann jedoch im Einzelfall einen Rechtsmissbrauch darstellen, wenn die letzte Renovierung erst kurze Zeit vor Ende des Mietvertrags erfolgt ist. Dadurch wird die Klausel insgesamt nicht unangemessen. Bis vor einem Jahr lag, soweit ersichtlich, eine einschlägige Rechtsprechung des BGH oder von Oberlandesgerichten zu uneingeschränkten Endrenovierungsklauseln bei der Gewerberaummiete noch nicht vor.

Abweichende obergerichtliche Auffassungen

1. Das OLG Hamm hat nunmehr mit Urteil vom 05. Juli 2002 einen unzulässigen Summierungseffekt angenommen, wenn in einem gewerblichen Mietvertrag bei unrenoviert überlassenen Mieträumen der Mieter zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen verpflichtet und außerdem bei Vertragsende gehalten ist, das Mietobjekt „in voll renoviertem Zustand“ zurückzugeben. Nach Ansicht des Gerichts stellt bereits die Verpflichtung zur vollständigen Renovierung bei Mietende eine unwirksame vertragliche Regelung dar, die mit dem Grundgedanken des § 535 Abs. 1 BGB nicht vereinbar ist. Danach obliegen Instandsetzungen und Instandhaltungen grundsätzlich dem Vermieter. Das OLG Hamm verweist in diesem Zusammenhang ausdrücklich auf seine Rechtsprechung zur Wohnraummiete.

2. Abweichend vom OLG Hamm hält dagegen das Urteil des OLG Celle in seinem Urteil vom 7. Mai 2003 eine Klausel, durch die dem Mieter von Gewerberaum ohne Rücksicht auf die letzten Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses die Renovierungspflicht auferlegt wird, regelmäßig für wirksam. Nur bei einem extrem kurzen Abstand zwischen der letzten Schönheitsreparatur und dem Vertragsende soll ein Berufen auf die formularmäßige Vereinbarung rechtsmissbräuchlich sein. Das Gericht unterstreicht nebenbei seine besondere Kompetenz „als langjähriger Fachsenat auf dem Gebiet der gewerblichen Miete“. Tragender Gedanke des Urteils des OLG Celle ist, dass ein gewerblicher Mieter in der Regel nicht wie ein Wohnungsmieter sozial schutzbedürftig ist. Er könne sich durch entsprechende Kalkulation seiner Einkünfte im Verhältnis zur Miete auf die Schlussrenovierung einstellen.

Fazit und Empfehlung:

Letzte Klarheit in der umstrittenen Frage kann nur eine Entscheidung des BGH bringen. Die vom OLG Celle zugelassene Revision beim BGH gegen das Urteil ist nach einer außergerichtlichen Vereinbarung der Parteien jedoch nicht aufgegriffen worden. Wegen der gegenwärtig bestehenden Rechtsunsicherheit ist dem Vermieter von Gewerberaum zu empfehlen, beim Abschluss eines Mietvertrages nur eine Klausel zu vereinbaren, die den Mieter unter Berücksichtigung der letzten Schönheitsreparaturen zu einer Endrenovierung verpflichtet. Andernfalls ist damit zu rechnen, dass die gesamte vertragliche Überwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam ist. Das OLG Hamm lehnt ausdrücklich eine geltungserhaltende Reduktion auf die Pflichten ab, die dem Mieter noch übertragbar sind.

Dr. Florian Kappes