Aktuelle Rechtsprechung zum Mietrecht

I. Vereinbarte Kündigungsfristen in alten Mietverträgen gelten weiter (BGH vom 18. Juni 2003, Az. VIII ZR 240/02):
> Offizielle Pressemitteilung

Vor Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1. 9. 2001 waren in einzelnen Mietvertragsformularen die früheren gesetzlichen Kündigungsfristen teilweise wörtlich oder sinngemäß wiedergegeben. Für diese Verträge entschied nunmehr der BGH, daß hier aus Gründen des Vertrauensschutzes die alten (längeren) Kündigungsfristen (3, 6, 9 oder 12 Monate, abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses) und nicht die für Mieter nur noch 3-monatige gesetzliche Kündigungsfrist gilt.
Auch Vermieter müssen sich somit bei Altverträgen wohl an die vertraglich vereinbarten Fristen halten. Sofern im Altvertrag zu den Kündigungsfristen überhaupt nichts enthalten ist gelten die aktuellen gesetzlichen Fristen (Mieter: immer 3 Monate, Vermieter: 3, 6, 9 Monate abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses).
Das Urteil entspricht der Auslegung des Haus & Grund Zentralverbandes und stärkt endlich einmal die Vertragsfreiheit gegenüber der staatlichen Regulierungswut im Mietrecht.
 

II. Mieter müssen nicht doppelt renovieren – „Endrenovierungsklausel“ (BGH vom 14. Mai 2003, Az. VIII ZR 308/02 = DWW 9/2003)
> Kommentar von Haus & Grund Deutschland Präsident Dorn
> Endrenovierungsklausel bei Gewerberaum umstritten

Vermieter dürfen ihre Mieter nicht gleichzeitig zur regelmäßigen Instandsetzung und zur Endrenovierung bei Auszug verpflichten. Entsprechende Klauseln in einem Formularvertrag benachteiligen den Mieter unangemessen und sind deshalb unwirksam. Weil sie als zusammengehörig anzusehen seien, scheide auch eine Aufteilung in einen zulässigen und einen unzulässigen Teil aus. Damit lehnte der VIII. Zivilsenat die Klage eines Vermieters ab.  Er hatte seinen Mieter, der nach 20 Jahren ohne jegliche Renovierung aus seiner Wohnung ausgezogen war, auf 16 000 Euro Schadensersatz für die Kosten der umfassenden Instandsetzung und fünf Monate Leerstand verklagt. Nach den Worten des BGH wäre die Pflicht zur Endrenovierung zwar zulässig, wenn sie allein für den Fall vorgesehen sei, dass die vorgesehenen Fristen für die (laufenden) Schönheitsreparaturen beim Auszug bereits abgelaufen seien. Eine solche Einschränkung fehle hier jedoch.

Hinweis: Ausdrücklich betrifft die Entscheidung nur Formlarmietverträge für Wohnraum. Offen bleibt damit die Zulässigkeit der beliebten „Endrenovierungsklauseln“ (unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses) in Individualvereinbarungen oder bei Gewerberaum. Es besteht jedoch auch hier die Gefahr, daß eine derartige Vereinbarung dazu führt, daß der Mieter überhaupt nichts renovieren muß.

III. Verlust des Rechtes auf Mietminderung ...

1. ... durch Zahlung der ungekürzten Miete (BGH vom 16. Juli 2003, Az. VIII ZR 274/02)
> Pressemitteilung des BGH

Verliert ein Mieter das Recht zur Mietminderung, wenn er trotz Vorliegens eines während der Mietzeit entstandenen Mangels über Monate hinweg weiterhin die volle Miete zahlt? Die Rechtsprechung hatte zur alten, bis zum 31. August 2001 geltenden Rechtslage entschieden, der Mieter verliere seine Rechte normalerweise nach sechs Monaten. Mit der Reform des Mietrechts und der Neufassung der einschlägigen Vorschrift (jetzt § 536 b BGB) wollte der Gesetzgeber dieser Rechtsprechung endgültig den Boden entziehen. Der BGH hat sich dem für alle Mietzahlungen ab September 2001 angeschlossen. Somit verliert der Mieter nicht schon nach einigen Monaten ungekürzter Mietzahlung sein Minderungsrecht. Bei längeren Zeiträumen und unter Einbeziehung der Begleitumstände kann der Mieter aber doch sein Minderungsrecht nach den Grundsätzen von Treu und Glauben, stillschweigendem Verzicht bzw. Verwirkung verlieren.

2. ... bei Vorhersehbarkeit von Baulärm (KG vom 3. Juni 2002, Az. 8 U 74/01)

Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung einen Mangel, kann sich hieraus für den Mieter ein Recht zur Minderung der Miete ergeben. Das gilt jedoch nicht, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss kannte oder ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist, § 536b BGB. Umstritten ist dabei, ob das Minderungsecht des Mieters nur ausgeschlossen ist, wenn der Mieter positive Kenntnis vom konkreten Mangel hat (so Eisenschmid in Schmidt-Futterer, § 536b BGB, Rz. 6f mwN) oder ob die Erkennbarkeit der Gefahr, dass sich der Mangel realisiert, ausreicht (vgl. OLG München, NJW-RR 1994, 654). Das Kammergericht in Berlin hat sich in einer jetzt erst bekannt gewordenen Entscheidung für die vermieterfreundliche Auslegung entschieden.

Der Mieter war in eine Wohnung eingezogen, in deren weiterem räumlichen Bereich die Bautätigkeit bereits bei Einzug ortsüblich war. In der Folge wird an einem Nachbarhaus die Fassade erneuert. Der Mieter mindert die Miete. Zu Unrecht, urteilt das Gericht. Da die Bautätigkeit ortsüblich war, lag das Risiko dem Vertragsschluss mit zugrunde. Dabei spielt keine Rolle, ob dieses Risiko ausdrücklich in die Mietpreisberechnung mit eingeflossen ist.

IV. Eigenbedarfskündigung und freie Alternativwohnungen (BGH vom 11. Juni 2003, Az. VIII ZR 276/02; 311/02)

Durch die Mietrechtsreform 2001 hat sich an der Möglichkeit und an den Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung nichts geändert. Der Gesetzgeber hat die Regelung des alten § 564 b bei der Neuregelung des § 573 BGB wörtlich übernommen. Damit wurden auch die entsprechenden Probleme übernommen, die zum Teil seit Jahren bekannt sind. Beispielsweise auch die Frage, ob der wegen Eigenbedarfs kündigende Vermieter den Mietern eine freistehende Alternativwohnung anbieten muss. Dabei geht es um Alternativwohnungen, die dem Vermieter selbst gehören oder die demjenigen gehören, zu dessen Gunsten die Eigenbedarfskündigung ausgesprochen wird (im Streitfall: Bruder des Vermieters).
Der Bundesgerichtshof die grundsätzliche Verpflichtung des Vermieters bestätigt, dem wegen Eigenbedarf gekündigten Mieter freie Alternativwohnungen anbieten zu müssen. Diese Pflicht besteht jedoch nur, wenn die andere Wohnung spätestens zum Ablauf der Kündigungsfrist zur Verfügung steht und sich im selben Haus bzw. Wohnanlage befindet.

V. Steuerrechtliche Behandlung verbilligter Vermietungen (BFH vom 5. November 2002, Az. IX R 48/01)
> Volltext

Nach § 21 Abs. 2 Satz 2 EStG a.F. (= § 21 Abs. 2 EStG n.F.) ist für Veranlagungszeiträume ab 1987 die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen, wenn das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 50 v.H. der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Für Mieten von mindestens 50 v.H. der Marktmiete hat der BFH nun eine Aufteilung auch dann vorgenommen, wenn die aufgrund einer verbilligten Vermietung angezeigte Überschussprognose zur Überprüfung der Einkünfteerzielunsabsicht negativ ist.
Im Streitfall hatte ein Steuerpflichtiger sein Haus an seine Schwester vermietet. Der vereinbarte Mietzins machte etwa 50 bis 60 v.H. der ortsüblichen Marktmiete aus. Das Finanzamt verneinte wegen der verbilligten Vermietung und der hohen Finanzierungskosten die Einkünfteerzielungsabsicht. Das Finanzgericht vertrat hingegen die Auffassung, nach § 21 Abs. 2 EStG sei allein der Verzicht des Steuerpflichtigen auf die mögliche Miete nicht schädlich.
Dem folgte der BFH nicht: Bei einer langfristigen Vermietung sei grundsätzlich nur dann von dem Vorliegen einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen, solange der Mietzins nicht weniger als 75 v.H. der ortsüblichen Marktmiete betrage. Betrage er allerdings 50 v.H. und mehr, jedoch weniger als 75 v.H, so sei die Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Überschussprognose zu prüfen. Führe diese zu positiven Ergebnissen, seien die mit der verbilligten Vermietung zusammenhängenden Werbungskosten in voller Höhe abziehbar. Sei die Überschussprognose indes negativ, so müsse die Vermietungstätigkeit in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt werden. Die anteilig auf den entgeltlichen Teil entfallenden Werbungskosten seien abziehbar.

§ 21 EstG soll aufgrund des Urteils entsprechend „Fiskus-freundlich“ geändert werden. Noch genauer als bisher muß daher bei verbilligter Vermietung (z.B. an Angehörige) das Verhältnis zur Marktmiete überprüft und ggf. angepaßt werden. Wenn der Mieter Schwierigkeiten macht und eine einvernehmliche Anhebung ablehnt, müssen dabei die mietrechtlichen Vorschriften (§§ 557 ff. BGB) eingehalten werden.

In einem Schreiben vom 29. Juli 2004 hat das BMF klargestellt, daß die Grundsätze des o.a. BFH-Urteils erst ab dem Veranlagungszeitrum 2004 Anwendung finden. Bis zum Veranlagungszeitraum 2003 verbleibt es bei der alten Rechtslage, so daß bei mindestens 50 v.H. der ortsüblichen Miete der volle Werbungskostenabzug zu gewähren ist.

> Dr. jur. Florian Kappes

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